１０％価額控除できる土地
１）道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比し著しく
高低差のあるもの
（２）地盤にはなはだしい
凹凸のある宅地
（３）振動のはなはだしい宅地
（４）（１）から（３）までに掲げる宅地以外の宅地で、
騒音、
日照阻害
（建築基準法第５６条の２に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとする）、
臭気等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの
また、宅地比準方式によって評価する
農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が
著しく低下していると認められる部分を有するものについても
１０％減額ができる場合がある
なお路線価又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合
は１０％の減額はできないことに注意

国税庁タックスアンサーより引用
No.4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価
　[平成29年4月1日現在法令等]
　次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、
著しく低下していると認められるものの価額は、
その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、
利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて
計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1　　道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
　　　その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2　　地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3　　震動の甚だしい宅地
4　　1から3までの宅地以外の宅地で、
　　　騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める
　　　日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、
　　　臭気、忌み等により、
　　　その取引金額に影響を受けると認められるもの
　また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、
　　その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある
他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると
認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合にはしんしゃくしません。

埼玉県などの３大都市圏で
被相続人の土地が５５０㎡あり
そのうち７０㎡は他者へ通常の地代で
アルファルト敷貸付駐車場として貸し付けている。
３００㎡は被相続人と同居親族所有の建物が建っており，
被相続人等の居住用宅地の敷地となっている。
残り１８０㎡は，
生計を別にする孫の建物が建っており孫一家が居住し，
地代のやり取りは
ない場合
評価単位，小規模宅地の適用はどうなるのでしょうか？

使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。
所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。
上記事業の用に貸付が含まれれば
全体で評価することになろうが
自宅とアパート敷地が隣接している場合は
自用地と
貸家建付地は別に評価することになっている

駐車場用地については
自用地評価になるが
他者に駐車場として使用する権利を与えているので
利用区分が違うとも考えられる
宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合
全体を1画地の宅地として評価するが
この事例の場合
使用貸借でないので個別評価になるのであろうか？
 
 
⇒利用区分の全体が自用地であると，認められれば，
地積規模の大きな土地となり，
大幅に減額することができます。
小規模宅地の適用については
孫の居住敷地以外は要件を満たせば適用がある
各利用区分ごとに居住用，貸付用，要件を判断します。
全体の面積を利用区分ごとに按分することになります。
このような場合
種々の見解がありますので
048(648)9380へお問い合わせください。
貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価

貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価
 

別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
ＡＢ合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。

自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる

アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる

１画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを１画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「１画地の宅地」として評価

隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として

借地権または
定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合には
それぞれ区分して１画地として評価する。

貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として
各貸家の敷地ごとに
1画地として判定します。

固定資産税評価額に国税局長の定める倍率
を乗じて計算した金額によって評価
注意点
 
実際の面積と土地登記簿上の地積が異なる場合は調整が必要

不整形地
間口が狭小な宅地、
無道路地等の個別事情がある場合には評価減が可能な場合がある
倍率方式により評価する上地が不整形地等である場合においては、
その減額を織り込んだ金額が
その土地の同定資産税評価額になっている
とされていますが、
近隣の比準地の固定資産税評価証明書を入手して
不整形地等の減額の金額が織り込まれているか
を確認しておくことが必要です。

登記されていない土地も
土地補充課税台帳に登録されている固定資産税評価額
による

次の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのでしょうか。
宅地の間口距離の図
【回答要旨】
間口距離は、
原則として道路と接する部分の距離によります
角切で広がった部分も間口に含める
したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。
Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。
また、Aの場合で
私道部分を評価する際には、
角切で広がった部分は間口距離に含めません。
 
（間口が狭小な宅地等の評価）
20－3　次に掲げる宅地（不整形地及び無道路地を除く。）の価額は、
15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に
それぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額に
これらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
この場合において、地積が大きいもの等にあっては、
近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、
それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる
（1）　間口が狭小な宅地　付表6「間口狭小補正率表」
（2）　奥行が長大な宅地　付表7「奥行長大補正率表」
 

（特定路線価）

14－3　路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに
接している
宅地を評価する必要がある場合には、

当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価

（以下「特定路線価」という。）を

納税義務者からの申出等に基づき設定することが
できる。

　 特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に
接続する路線及び
当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、
当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して
税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする

特定路線価を申請した場合
１０～２０％減の場合が多いと言われているので？

不整形地の場合は
不整形地の減額で評価した方が、
下がる場合もある。

• 奥行価格補正
• 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
• 奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
  によって評価します

• まずは、
  奥行距離が重要です
• 奥行距離は原則として
  正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
• 奥行距離が左右で違っているなどの場合には
• 平均的な奥行距離によるといわれています。
• 不整形地
  不整形地の価額は、
  不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
• 付 表４「地積区分表」）の地区区分及び地積区分に応じた
• 付表５「不整形地補正 率表」
  の補正率を乗じて計算します。
• 不整形地の評価は４パターンほどありますが
  次図のように
• 不整形地の地積を

• 間口距離で除して算出した
• 計算上の奥行距離を
• 基として求めた整形地により計算する方法
  が実務ではよく用いられていると思われます。

(注)　ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、

正面路線に面するく形又は正方形の土地

（以下

「想定整形地」という。）の奥行距離を限度とする

（無道路地の評価）

20－2　無道路地の価額は、

実際に利用している路線の路線価に基づき

20≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額から

その価額の100分の40の範囲内において

相当と認める金額を控除した価額によって評価する。

この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、

無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている

建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件

（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合の

その通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする

(注)

1　無道路地とは、道路に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう。

2　20≪不整形地の評価≫の定めにより、

付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、

無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして

間口狭小補正率を適用する。

（間口が狭小な宅地等の評価）

20－3　次に掲げる宅地（不整形地及び無道路地を除く。）の価額は

、15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。（平11課評2－12外追加）

（1）　間口が狭小な宅地　付表6「間口狭小補正率表」

（2）　奥行が長大な宅地　付表7「奥行長大補正率表」

土地建物の登記簿に記載されている
所在地は地番といいますが
登記などはこちらの地番で行います。

固定資産税評価証明書も地番で表示されます

税務署の路線価図は
住居表示ですので
地番とのすりあわせが必要です

建物がない土地や
未利用地、畑などには
住居表示は
付されていません

地積測量図が
古い場合は要注意です。
実測面積よりも大幅に少ない面積が登記されている場合があります。
昔は、残地部分の実測がされていない場合があります。
測量を行い、実測面積で
申告する方がよいでしょう